Demi waktu....

Ku ingin menjadi udara yang slalu bersamamu, tetapi apa daya diri ini hanyalah angin yang hanya melintas sejenak tuk menyejukkanmu dan trus pergi tanpa bisa tuk kembali lagi...

Ingatlah semua kenangan manis yang ada.

Namun jangan pernah takut tuk menciptakan kenangan-kenangan yang baru...

Sunday, November 8, 2009

KAJIAN YURIDIS OPER KREDIT RUMAH YANG DIBELI SECARA KPR (KREDIT PEMILIKAN RUMAH)

I. LATAR BELAKANG

Arman membeli sebuah rumah di Perumahan Krapyak Permai, Klaten. Arman memperoleh fasilitas kredit berupa KPR dari BTN dalam perjanjian jual beli rumah tersebut. Namun, lima tahun kemudian, Arman dipindahtugaskan ke Makassar. Arman pun menjual rumah tersebut kepada Samuel. Perjanjian jual beli pun disepakati, Samuel membayar sejumlah uang yang diminta oleh Arman dan meneruskan KPR atas rumah tersebut. Perjanjian jual beli tersebut dibuat secara lisan dan bukti yang ada hanya kuitansi pembayaran awal kepada Arman dan kuitansi pembayaran angsuran KPR atas rumah tersebut ke BTN.

Samuel pun meneruskan pembayaran angsuran KPR atas rumah tersebut selama sepuluh tahun. Pada saat pembayaran terakhir/pelunasan Samuel pun meminta asli sertifikat rumah tersebut kepada BTN. Namun pihak BTN menolak memberikan asli sertifikat rumah tersebut. Pihak BTN hanya akan memberikan asli sertifikat rumah tersebut kepada Arman. Sedangkan Samuel tidak mengetahui keberadaan Arman sekarang ini karena setelah perjanjian jual beli tersebut disepakati dan pembayaran dilakukan, sudah tidak ada lagi komunikasi diantara mereka

Keadaan seperti ini sering terjadi pada masyarakat. Masyarakat awam menganggap bahwa perjanjian jual beli tersebut cukup dengan kuitansi sebagai tanda bukti lunas antara pembeli dan penjual saja dan semuanya sudah beres. Mereka lupa bahwa dalam jual beli secara kredit atau angsuran, tidak hanya melibatkan pemilik rumah saja, melainkan juga melibatkan bank sebagai pemilik jaminan atas tanah dan bangunan yang dimaksud.

Masyarakat sering terlena dan hal tersebut dikarenakan kurangnya pengetahuan mengenai seluk beluk oper kredit. Dalam hal ini, sebenarnya telah terjadi pengalihan hutang debitor lama kepada debitor baru, yaitu dari Arman kepada Samuel yang mengakibatkan hapusnya perikatan lama antara Arman dengan BTN dan timbul perikatan baru antara Samuel dengan BTN.

II. PERMASALAHAN

  1. Bagaimanakah cara pengalihan hutang dari debitor lama kepada debitor baru ?
  2. Apakah akibat hukumnya dari pengalihan hutang tersebut?
  3. Bagaimanakah cara oper kredit rumah yang dibeli secara KPR?
  4. Upaya hukum apa yang dapat ditempuh Samuel untuk memperoleh haknya atas asli sertifikat rumah tersebut?

III. DASAR HUKUM

  1. Burgerlijk Wetboek (BW).
  2. Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.
  3. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang UUPA

IV. PEMBAHASAN

1. Peristiwa Pengalihan Hutang dari Debitur Lama kepada Debitur Baru

Pasal 1381 BW telah menegaskan peristiwa-peristiwa yang dapat menyebabkan hapusnya perikatan, dan salah satunya adalah karena terjadinya pembaharuan hutang. Pembaharuan hutang yang dimaksud dalam hal ini adalah novasi. Novasi adalah suatu perjanjian yang menyebabkan hapusnya suatu perikatan dan pada saat yang bersamaan timbul perikatan lainnya yang ditempatkan sebagai pengganti perikatan yang semula. Menurut pasal 1413 BW, terdapat tiga jenis novasi, yaitu :

1. Novasi Obyektif, artinya obyek diperbaharui dengan membuat perikatan baru yang menggantikan hutang yang lama dan menghapus perikatan yang lama.

2. Novasi Subyektif Pasif, artinya subyek pasif (debitor) diperbaharui dengan membuat perikatan baru yang menghapus perikatan lama sehingga debitor yang lama dibebaskan dari kewajibannya.

3. Novasi Subyektif Aktif, artinya subyek aktif (kreditor) diperbaharui dengan membuat perikatan baru yang menghapus perikatan lama sehingga kreditor yang lama melepaskan haknya.

Novasi obyektif merupakan perundingan segi dua, yang hanya melibatkan kreditor dan debitor, karena yang berubah adalah obyek perikatannya saja. Sedangkan novasi subyektif, baik novasi subyektif pasif maupun novasi subyektif aktif merupakan perundingan segi tiga antara debitor lama, debitor baru dan kreditor atau kreditor lama, kreditor baru dan debitor. Keadaan seperti ini tentu membawa dampak tersendiri, terutama menyangkut hak istimewa serta perjanjian accessoirnya dari perikatan lama terhadap perikatan baru.

Pengalihan suatu hutang dari debitor lama kepada debitor baru ada dua cara, yaitu sebagai berikut :

a. Perpindahan melalui cara Delegasi (pemindahan)

Pemindahan hutang dari debitor lama kepada debitor baru ditegaskan dalam suatu akta delegasi. Debitor lama masih terikat untuk menjamin pelunasan hutang yang dialihkan kepada debitor baru tersebut. Hal ini dikarenakan pihak kreditor tidak secara tegas menyatakan membebaskan pihak debitor lama dari kewajiban pembayaran hutang yang dialihkan tersebut, sesuai pasal 1417 BW :

Delegasi atau pemindahan, dengan mana seorang berutang memberikan kepada orang yang mengutangkan padanya seorang berutang baru mengikatkan dirinya kepada si berpiutang, tidak menerbitkan suatu pembaharuan utang, jika si berpiutang tidak secara tegas menyatakan bahwa ia bermaksud membebaskan orang berutang yang melakukan pemindahan itu, dari perikatannya.

b. Perpindahan melalui cara Novasi Subyektif Pasif (pembaharuan utang)

Pemindahan hutang dari debitor lama kepada debitor baru yang disertai dengan pernyataan pembebasan hutang yang dialihkan tersebut dari kreditor kepada debitor lama, sesuai pasal 1413 BW.

Pengalihan hutang dari debitor lama kepada debitor baru, baik secara delegasi maupun novasi subyektif pasif, keduanya harus dilakukan dengan sepengetahuan dari pihak kreditor.

2. Akibat Hukum dari Pengalihan Hutang dari Debitor Lama kepada Debitor Baru

Pengalihan hutang dari debitor lama kepada debitor baru, tidak hanya membawa akibat hukum terhadap perjanjian dasar dengan hak istimewa namun juga pada perjanjian accessoirnya. Adapun keberadaan perjanjian accessoir yang mengikuti perjanjian pokok atas hutang, diatur dalam pasal 1422 BW sebagai berikut:

Apabila pembaharuan utang diterbitkan dengan penunjukan seorang berutang baru yang menggantikan orang berutang lama, maka hak-hak istimewa dan hipotik-hipotik yang dari semula mengikuti piutang, tidak berpindah atas barang-barang si berutang baru.

Selain itu, keberadaan hak tanggungan lebih lanjut diatur dalam pasal 18 ayat (1) UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Hak Tanggungan menjadi hapus karena peristiwa-peristiwa sebagai berikut :

  1. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
  2. dilepaskannya Hak Tanggungan oleh Pemegang Hak Tanggungan;
  3. pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
  4. hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.

Berdasarkan uraian tersebut di atas, akibat hukum dari pengalihan hutang debitor dimaksud adalah :

a. Delegasi / Pemindahan

Pengalihan hutang dari debitor lama kepada debitor baru, maka terhadap bentuk delegasi secara yuridis perjanjian accessoirnya (antara lain perjanjian pengikatan jaminannya) masih tetap dipertahankan dan tetap mengikat para pihak yang membuat perjanjian. Hal ini berarti perjanjian accessoirnya tetap exist karena perjanjian pokoknya tetap berlaku.

Pengalihan hutang seperti ini bukanlah suatu pembaharuan hutang yang merupakan salah satu peristiwa yang menjadi sebab hapusnya perikatan yang dimaksud dalam pasal 1381 BW karena tidak menyebabkan Perjanjian Kredit awal (hutang yang dialihkan) menjadi hapus / berakhir, artinya ketika suatu perikatan (Perjanjian Kredit) tidak hapus karena adanya suatu delegasi / pemindahan, maka perikatan tambahan atau Perjanjian turutan / perjanjian ikutan / accessoirnya yang dibuat berdasarkan Perjanjian Pokoknya menjadi tidak berakhir pula.

Konsekuensi yuridis lainnya yang timbul dengan dilakukannya pengalihan hutang melalui delegasi / pemindahan adalah debitor lama tetap mempunyai kewajiban terhadap pelunasan utang yang dialihkan meskipun hutang tersebut telah beralih ke debitor baru.

Perbuatan pengalihan hutang melalui delegasi atau pemindahan tersebut harus didudukkan dalam suatu Akta Delegasi tersendiri dan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan Perjanjian Kredit awalnya beserta perubahan-perubahannya.

b. Pembaharuan Utang / Novasi

Pengalihan hutang dari debitor lama kepada debitor baru, maka terhadap bentuk Novasi Subyektif Pasif, secara yuridis perjanjian accessoirnya tidak dapat dipertahankan lagi, karena perjanjian pokoknya telah hapus dengan adanya pembebasan hutang dari kreditor kepada debitor lama. Berdasarkan Pasal 1413 angka 2 BW, pengalihan hutang yang dilakukan dari debitor lama kepada debitor baru dan kreditur telah secara tegas membebaskan debitur lama terhadap perikatannya.

Pengalihan hutang seperti ini lah yang dimaksud sebagai pembaharuan hutang yang merupakan salah satu peristiwa yang menjadi sebab hapusnya perikatan yang dimaksud dalam pasal 1381 BW, dimana Perjanjian Kredit awal-nya (hutang yang dialihkan) menjadi hapus karena disebabkan adanya suatu pembaharuan hutang (Novasi Subyektif Pasif). Dengan demikian, harus dibuatkan suatu Perjanjian Kredit baru sebagai Perjanjian Pokok yang baru.

Hapusnya Perikatan Pokok awal (Perjanjian Kredit awal), maka terhadap seluruh Perjanjian Tambahan / Perjanjian ikutan / accessoirnya menyebabkan menjadi hapus / berakhir pula, hal ini sesuai dengan pasal 1422 BW.

Konsekuensi yuridis dari adanya Pembaharuan Hutang (Novasi Subyektif Pasif) tersebut adalah harus dibuatkan suatu Perjanjian Kredit baru termasuk perjanjian ikutan / accessoirnya antara kreditor dengan debitor baru untuk menjamin pelunasan kredit tersebut dan terhadap debitor lama tidak dapat dimintakan lagi pertanggung jawaban / kewajibannya oleh kreditor terkait adanya pembebasan hutang yang telah dialihkannya kepada debitor baru tersebut.

3. Proses Oper Kredit Rumah KPR

Proses oper Kredit Rumah yang dibeli secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) di dunia perbankan dapat dilakukan dengan dua cara, yaitu:

a. Oper Kredit Langsung Melalui Bank.

Proses oper Kredit Rumah yang dibeli secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) di dunia perbankan (salah satu contohnya yang dibahas berikut ini adalah di Bank Tabungan Negara – BTN) dapat dilakukan secara langsung melalui BTN. Hal tersebut adalah oper kredit secara resmi, dengan cara melakukan “Alih Debitur”. Adapun caranya adalah sebagai berikut:

1. Para pihak dapat langsung menghadap ke bagian kredit administrasi di BTN, atau ke customer service dan mengajukan perihal peralihan hak yang dimaksud

2. Mengajukan permohonan ambil kredit untuk kemudian nantinya akan bertindak sebagai Debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai Debitur lama.

3. Dalam hal kredit disetujui oleh BTN (setelah diteliti persyaratannya), maka pembeli akan bertindak sebagai Debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai Debitur lama. Pembeli akan menanda-tangani Perjanjian Kredit baru atas namanya, berikut akta jual beli dan pengikatan jaminan (SKMHT)

b. Pengoperan Hak Atas Tanah Di Hadapan Notaris

Selain proses oper kredit melalui BTN secara langsung dengan cara ”Alih Debitur” tersebut, ada proses lain yang cukup aman untuk dilakukan, walaupun tidak sesempurna alih debitur secara langsung, yaitu pengoperan hak atas tanah dan bangunan dengan menggunakan akta notaris.

Adapun caranya adalah sebagai berikut :

1. Penjual dan Pembeli datang ke Notaris dengan membawa kelengkapan berkas sebagaimana diuraikan di bawah ini.

2. Dibuatkan akta Pengikatan Jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud berikut Surat Kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat.

3. Penjual menanda-tangani surat pemberitahuan kepada BTN perihal peralihan hak atas tanah yang dimaksud, yang intinya sejak pengalihan ini, walaupun angsuran dan sertifikat masih atas nama penjual, tapi karena haknya sudah beralih maka penjual tidak berhak lagi untuk melunasi sendiri dan mengambil asli sertifikat yang berkenaan pada BTN.

4. Setelah salinan akta selesai, penjual bersama-sama dengan pembeli menyampaikan kepada BTN salinan akta-akta sebagaimana dimuat pada point 2 tersebut berikut surat yang dimaksud pada point 3

Data Yang diperlukan Untuk Membuat akta pengoperan Hak atas Rumah yang masih dalam proses kredit di bank adalah:

a) Data Objek jual beli (tanah/bangunan):

1) Foto copy Perjanjian Kredit dan surat penegasan perolehan kredit

2) Foto copy sertifikat (yang berisi keterangan /stempel pihak bank bahwa tanah dan bangunan tersebut sedang dijaminkan pada bank berkenaan)

3) Foto Copy IMB

4) Foto copy SPPT PBB 5TH terakhir yang sudah dilengkapi dengan bukti lunasnya (STTS)

5) Print out bukti pembayaran angsuran yang terakhir sebelum dilaksanakan oper kredit

6) Asli buku tabungan yang digunakan untuk pembayaran angsuran

b) Data Penjual & Pembeli:

1) Copy KTP suami isteri

2) Copy Kartu keluarga

3) Copy Akta Nikah

4) Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan)

Kedua cara oper kedit ini memiliki kelebihan dan kelemahan masing-masing. Adapun kelebihan dan kelemahannya antara lain :

a. Oper Kredit Langsung Melalui Bank.

Kelebihan :

1) Sertifikat sudah dapat di balik nama ke atas nama pembeli, walaupun masih tetap di jaminkan ke BTN dan baru dapat diambil setelah kredit dilunasi.

2) Pembeli dapat mengangsur ke BTN atas namanya sendiri.

Kelemahan :

1) Proses pengajuan sebagai Debitur di BTN lebih rumit.

2) Memakan waktu lebih lama (karena harus diteliti oleh analys kredit mereka).

3) Ada kemungkinan ditolak untuk debitur pengganti oleh pihak BTN.

4) Biaya untuk alih Debitur biasanya relatif lebih mahal, karena harus melalui prosedur sesuai dengan kebijaksanaan dari masing-masing Bank.

b. Pengoperan Hak Atas Tanah Di Hadapan Notaris

Kelebihannya adalah prosesnya lebih mudah dan cepat, dan biaya relatif lebih murah.

Kelemahan :

1) Sertifikat masih atas nama penjual dan masih di jaminkan ke BTN.

2) Pembeli mengangsur ke BTN atas nama penjual.

3) Apabila peralihan hak ini tidak diberitahukan kepada BTN (sebagaimana point 4), kemungkinan terburuknya Penjual bisa sewaktu-waktu melunasi sendiri ke BTN dan mengambil asli sertifikat tanah dan bangunan yang sudah dialihkan. Oleh karena itu, dalam melaksanakan alih debitur dengan menggunakan akta Notaris wajib dilanjutkan dengan pemberitahuan kepada pihak Kreditur.

Meskipun proses oper kredit dengan menggunakan akta Notaris masih memiliki kelemahan namun kelemahan tersebut bisa dijembatani dan jauh lebih aman dibandingkan oper kredit yang dilakukan dengan menggunakan surat pengalihan di bawah tangan, atau bahkan tanpa menggunakan surat apapun, hanya dengan kwitansi saja.

Pada saat pelunasan, debitor baru selaku pihak pembeli dapat mengambil asli sertifikat dengan membawa bukti berupa akta Notaris yang sudah ditanda-tangani sebelumnya oleh kedua belah pihak dan bukti pemberitahuan.

Namun, oper kredit dengan menggunakan akta Notaris tersebut hanya dibisa di lakukan satu kali saja, artinya hanya bisa dilakukan oleh pemilik asal kepada pembeli pertama. Apabila pembeli pertama akan mengoperkan kembali rumah tersebut, maka pembeli pertama tersebut harus dapat menghadirkan pemilik asal untuk dapat dibuatkan transaksi baru.

4. Upaya Hukum bagi Samuel dalam Memperoleh Haknya

Perjanjian jual beli barang tidak bergerak, diatur lebih lanjut dalam UU No.5 Tahun 1960 tentang UUPA. Berdasarkan pasal 19 UUPA, jual beli tanah harus diikuti dengan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Notaris. Hal ini dalam rangka proses peralihan hak milik atas tanah tersebut. Jual beli tanah secara lisan merupakan tindakan permulaan yang belum memiliki konsekuensi hukum atas perjanjian jual beli tersebut meskipun telah terjadi pembayaran.

Dan peralihan hutang akibat perjanjian jual beli yang dilakukan oleh Samuel dan Arman seharusnya dilakukan dengan seizin dan sepengetahuan BTN, selaku kreditor. Namun, dalam permasalahan ini, Samuel, selaku debitor baru terlebih dahulu berkonsultasi dengan pihak BTN tentang peralihan peralihan kredit tersebut dengan membawa kwitansi pembayaran kepada Arman dan bukti-bukti dari pembayaran angsuran dan pelunasan kredit atas rumah tersebut. Hal ini dikarenakan adanya kebiasaan Bank, dalam hal ini BTN, yang hanya mengacu pada perjanjian kredit yang telah baku dimana ketika terjadi peralihan kredit kepada pihak ketiga klausul perjanjian kredit tersebut umumnya menyatakan bahwa debitor harus memberitahukan kepada kreditor untuk persetujuannya.

Keberadaan Arman yang sudah tidak diketahui mengakibatkan posisi Samuel semakin sulit, namun hal tersebut tidak menutup kemungkinan Samuel untuk memperoleh haknya. Samuel masih memilik upaya hukum dalam hal ini.

Demi kepastian hukumnya, upaya hukum yang bisa dilakukan Samuel adalah mengajukan permohonan ketidakhadiran pihak pertama, Arman, kepada Pengadilan Negeri yang wilayah hukumnya mencakup keberadaan objek (rumah KPR tersebut) yaitu Pengadilan Negeri Klaten. Selain oleh Samuel, upaya hukum tersebut dapat diajukan oleh pihak-pihak yang berkepentingan. Fungsi dari upaya hukum ini adalah untuk menegaskan tentang ketidakhadiran si Pihak pertama tersebut.

Putusan ketidakhadiran tersebut dapat digunakan sebagai dokumen pelengkap untuk diajukan kepada pihak BTN. Putusan tersebut diharapkan menjadi akan menjadi bahan pertimbangan yang kuat agar pihak BTN dapat lebih bijaksana dalam mengambil keputusan dalam permasalahan ini.

V. KESIMPULAN DAN SARAN

Kesimpulan

  1. Bahwa berdasarkan BW, terhadap setiap pengalihan hutang dari si berutang (debitor) lama kepada si berutang (debitor) baru dapat dilakukan melalui cara delegasi / pemindahan atau dengan cara Pembaharuan Utang (Novasi) dengan konsekuensi yuridis yang berbeda untuk masing-masing cara.
  2. Untuk pengalihan utang melalui delegasi / pemindahan, harus didudukkan dalam suatu perjanjian tersendiri (Akta Delegasi) dan dengan adanya delegasi / pemindahan tersebut si berutang (debitor) lama tetap mempunyai kewajiban untuk bertanggung jawab terhadap pelunasan hutang yang telah dialihkan kepada debitor baru dan terhadap perjanjian ikutan / accessoir-nya tidak berakhir / tetap dapat dipertahankan karena pengalihan hutang tersebut tidak mengakibatkan adanya suatu Pembaharuan Utang yang dapat mengakibatkan perikatan / Perjanjian Pokok (Perjanjian Kredit) menjadi hapus.
  3. Sedangkan untuk setiap Pembaharuan Utang (Novasi Subyektif Pasif) harus didudukkan terlebih dahulu melalui suatu perjanjian tersendiri (Akta Novasi). Novasi tersebut akan menimbulkan konsekuensi hukum baru yaitu Perjanjian Kredit awal akan menjadi hapus dan digantikan dengan Perjanjian Kredit baru, yang mengakibatkan segala hak-hak istimewa yang telah melekat berdasarkan perjanjian ikutan / accessoirnya juga menjadi hapus, sehingga perlu dibuatkan suatu perjanjian ikutan / accessoir baru berdasarkan perjanjian pokok yang juga baru (Perjanjian Kredit baru) yang dibuat antara debitor baru dengan kreditur.
  4. Pengalihan hutang yang dimaksud dalam pasal 1381 BW yang termasuk dalam peristiwa yang mengakibatkan hapusnya perikatan dalam kaitannya dengan permasalahan ini adalah Novasi Subyektif Pasif.

Saran

  1. Mengingat potensi terjadinya permasalahan hukum maka tidak disarankan :

· Melakukan perjanjian jual beli menyangkut tanah sacara lisan, tanpa menggunakan surat apapun yang hanya mendasarkan pada kwitansi saja.

· Melakukan jual beli yang melibatkan pihak ketiga tanpa sepengetahuan pihak ketiga tersebut.

  1. Perjanjian jual beli menyangkut tanah harus ditindaklanjuti dengan pembuatan akta notariil.
  2. Mengingat potensi terjadinya permasalahan hukum serta belum adanya ketentuan internal yang mengatur lebih lanjut mengenai pelaksanaan pengalihan hutang melalui delegasi / pemindahan, maka tidak disarankan menggunakan cara ini dalam pengalihan hutang.
  3. Novasi (Subyektif Pasif) memperbaharui seluruh hak-hak istimewa yang telah diikat dan dijadikan sebagai agunan hutang (Perjanjian Kredit awal) tersebut.
  4. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam pelaksanaan peralihan hutang melalui Novasi dimaksud, antara lain :

· Kemampuan debitor baru untuk melunasi utang debitur lama kepada kreditu, dalam hal ini BTN, termasuk diantaranya asset-asset yang dapat dibebani dengan Hak Kebendaan.

· Akta Novasi wajib dibuat dan Perjanjian Kredit baru atas nama debitor baru, Akta Novasi dan proses pengalihan fasilitas kredit tersebut harus tetap menjamin kepentingan Bank.

· Perjanjian Accessoir yang melekat pada hutang debitur lama harus diperbaharui untuk menjamin hutang debitur baru, dan tidak menutup kemungkinan Bank meminta tambahan jaminan kepada debitor baru (sesuai keperluannya).


Sumber Penulisan :

BUKU

Suryodiningrat, R.M., ”Azas-azas Hukum Perikatan”, Penerbit ”Tarsito”, Bandung,

1985

ARTIKEL BLOG

Purnamasari, Irma Devita, “Jual Beli dan Balik Nama Sertifikat, Prosedur, Data yang

diperlukan dan Syarat-syaratnya, http://irmadevita.com, September 27, 2007

Kuncoro, NM. Wahyu, Sh, “Konsultasi Pengambilan Sertifikat”,

http://konsultasihukumgratis.blogspot.com, September 27, 2007

2 comments:

  1. artikel yang sangat bermanfaat, saya juga membeli rumah dengan cara over kredit dengan teman sekantor, tapi dengan akta pengikatan jual beli dan kuasa. jadi setelah lunas debitur lama langsung menjual kepada saya. berikut kuasa untuk mengurus. apa bisa begitu?

    ReplyDelete
  2. Proses yg anda lakukan itu merupakan proses over kredit kpr melalui notaris, jadi Notaris akan membuatkan Akta Pengikatan Jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud dan dilengkapi dengan Surat Kuasa yg berisi pelimpahan kuasa atas dua hal, yaitu :
    1. Untuk melunasi sisa angsuran
    2. Untuk mengambil sertifikat

    Selain berkas tersebut di atas, Penjual membuat Surat Pernyatan/Pemberitahuan bahwa telah terjadi alih kewajiban dan hak atas kredit dan agunan dimaksud. Surat pernyataan ini ditujukan kepada bank. Jadi sejak pengalihan ini, walaupun angsuran dan sertifikat masih atas nama penjual, tapi karena haknya sudah beralih maka penjual tidak berhak lagi untuk melunasi sendiri dan mengambil asli sertifikat yang berkenaan pada bank pemberi KPR. Setelah Akta Pengikatan Perjanjian Jual Beli oleh Notaris dibuat, anda dan penjual mendatangi bank pemberi KPR dan menyerahkan dokumen yang diperoleh dari Notaris.
    Pada proses ini transaksi yang terjadi cenderung aman secara hukum karena dilaksanakan di depan pejabat Negara yang berwenang yaitu notaris. Rumah dimaksud dapat diperjualbelikan kembali dengan membuat surat kuasa jual sesuai ketentuan yang berlaku.

    ReplyDelete

Cwiexz's Collections